Grondbeleid

 
Meerjaren Perspectief Grondzaken (MPG) 25.2
Een grondexploitatie is een middel om de meerjarige kosten en opbrengsten die gepaard gaan met de ruimtelijke ontwikkeling projecten te beheersen. De grondexploitaties van de gemeente zijn de plannen die vallen onder actief grondbeleid.

Voor een uitgebreide beschrijving en toelichting van de lopende grondexploitatie projecten wordt terug verwezen naar het Meerjaren Perspectief Grondzaken (MPG) 25.1. Voor deze begroting zijn de ramingen (financiën) geactualiseerd.  In deze paragraaf zijn de recente MPG 25.2 cijfers gehanteerd.

In de tabel hieronder staat onder andere voor de grondexploitaties een samenvatting van het totale saldo. Het saldo ofwel de verwachte eindwaarde van de grondexploitaties is de som van het tot aan begin 2025 gerealiseerde saldo van kosten en opbrengsten en het nog te realiseren deel in de jaren die volgen. Dit laatste deel betreft een raming van de nog te verwachten baten en lasten. Uiteraard is er onzekerheid of de geraamde eindwaarde ook daadwerkelijk zal worden behaald.
Opbrengsten zijn in de tabel met een negatief bedrag aangegeven. Een negatieve eindwaarde geeft een batig saldo aan.

In de tabel hieronder zijn de twaalf actieve grondexploitaties van de gemeente Zaanstad opgesomd. De kolom met het eindjaar in de tabel geeft aan tot wanneer een project volgens de geactualiseerde raming loopt.

De eindwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de ramingen van alle twaalf grondexploitaties samen. Volgens de bovenstaande tabel is dit een batig saldo van € 7,7 mln. Wanneer we hiervan de contante waarde per 1 januari 2026 willen weten dan maken we bij de berekening gebruik van 2% en komen we op € 7,1 mln. Het percentage van 2% is landelijk bepaald door de commissie BBV.

In de tabel valt overigens op dat Inverdan nu als drie grondexploitaties in plaats van één wordt weergegeven. De looptijd voor alle delen is nog gezamenlijk tot 2031, maar het in delen rapporteren geeft meer transparantie.

Op dit moment is het niet de verwachting dat alle (onderliggende) grondexploitaties een batig eindsaldo hebben. In de bovenstaande tabel is te zien dat een voorziening is getroffen van € 12,7 mln. voor de grondexploitaties en het faciliterende grondbeleid gezamenlijk. Op basis van de huidige ramingen is het de verwachting dat deze voorziening meerjarig verder zal worden opgehoogd met circa € 4 mln. Hiervan is circa € 2 mln. aan toekomstige rentekosten. De voorziening is namelijk niet op eindwaarde, maar op de op contante waarde. De voorziening is voor het grootste deel voor Inverdan. De totale kosten van dit langlopende herontwikkelingsproject in het centrum zijn hoger dan de bijbehorende opbrengsten. Deze bijbehorende opbrengsten zijn voornamelijk grondverkoop en subsidies.

Plannen waarbij de grond niet van de gemeente zelf is, vallen in de boekhouding onder de noemer faciliterend grondbeleid. Voor het verhaal van de kosten maakt de gemeente gebruik van anterieure (exploitatie) overeenkomsten. Volgens de financiële tabel hierboven wordt een totaal nadelig eindsaldo van deze plannen verwacht van € 3,4 mln. Dit komt vooral omdat voor enkele plannen de gemeente zelf ook zorgt voor aanleg van openbare ruimte. De gemeente werd ook hier geconfronteerd met de effecten van de hoge inflatie. Deze kan niet altijd verhaald worden op de private ontwikkelaar en komt hiermee dan voor rekening van de gemeente. Daarnaast wordt met ingang van MPG 25.1 een deel van Inverdan voor de niet eigen grondposities gerapporteerd onder faciliterend grondbeleid waar voorheen geheel Inverdan onder de noemer grondexploitaties werd gezet. De onderstaande tabel laat de huidige actieve plannen zien waarvoor een anterieure (exploitatie) overeenkomst is gesloten en die ook voor 2026 deel uitmaken van de geactualiseerde (MPG) 25.2 raming.

Het tussentijdse saldo van de actief en faciliterend grondbeleid plannen
Een belangrijk financieel cijfer van de ruimtelijke ontwikkeling projecten die vallen onder grondbeleid is de boekwaarde. Dit betreft het saldo van de kosten minus de opbrengsten op een bepaald moment. Een boekwaarde moet minimaal terugverdiend worden om op nul uit te komen. Onderstaande tabel en grafiek toont de ontwikkeling van de boekwaarde van zowel actief alsmede faciliterend grondbeleid.


Ontwikkeling boekwaarde

bedragen x € 1.000,-

De tabel laat zien dat het verwachte saldo van de terug te verdienen boekwaarde van actief grondbeleid per 01-01-2025 € 45 mln. bedraagt. Hierin zitten niet alleen de actieve grondexploitaties, maar ook de geïnvesteerde bedragen in te ontwikkelen grondposities en gemaakte (geactiveerde) voorbereiding kosten voor nog te starten grondexploitaties. Een boekwaarde van een (deel)project moet minimaal op nul uitkomen om van dat (deel)project uit de kosten te komen. Het verwachte saldo van de boekwaarden laat voor het jaar 2026 zien dat deze daalt omdat er meer opbrengsten dan kosten verwacht. In het jaar erna loopt de boekwaarde naar verwachting weer op.


De ontwikkeling van de Algemene Reserve Grondzaken
De Algemene Reserve Grondzaken (ARG) doet dienst als een buffer tussen de jaarlijkse algemene middelen van de gemeente en de grondexploitaties. De ARG dient tevens als een vereveningsreserve, omdat opbrengsten van rendabele plannen worden gebruikt om onrendabele plannen te dekken.
De belangrijkste resultaten uit de actualisatie van de grondexploitaties staan in onderstaande tabel. Voor de resultaten van plannen gaat het in de tabel zowel om ruimtelijke plannen zijnde grondexploitaties van de gemeente alsmede om plannen op basis van een anterieure overeenkomst. In de categorie van de grondexploitaties zitten ook (eventuele) afboekingen van voorbereidingskosten voor grondexploitaties. Deze mogen namelijk maar vijf jaar geparkeerd in een boekwaarde blijven staan, daarom is in de onderliggende cijfers nu ten dele een afboeking als kostenpost opgenomen.
Winsten kunnen pas worden ingeboekt als er voldoende zekerheid is voor winst nemen, hierbij wordt het percentage van gereedheid (‘percentage of completion’ methode) gevolgd. Bij het eerder winst nemen dan op het moment van afsluiten van grondexploitaties wordt ook gekeken naar de risico’s van de grondexploitatie.


Ontwikkeling van de ARG

(bedragen x € 1.000)

Het beschikbare weerstandsvermogen tegenover de risico’s uit ontwikkelactiviteiten wordt gevormd door de Algemene Reserve Grondzaken (ARG).  De ARG heeft een bufferfunctie tussen de financiële schommelingen die eigen zijn aan ruimtelijke ontwikkeling en de gemeentelijke exploitatie. Die bufferfunctie van de ARG brengt rust in de begroting. Dit omdat alleen tot aanvulling vanuit de algemene middelen naar de ARG wordt overgegaan als de ARG onder de benedengrens (75%) van het benodigde weerstandsvermogen zou uitkomen. En alleen als de bovengrens (125%) wordt overschreden, vindt afdracht aan de algemene middelen plaats.
De benodigde weerstandscapaciteit voor het dekken van alle risico’s uit ontwikkelactiviteiten is berekend op circa € 6,1 mln. De bovengrens voor de ARG komt daarmee uit op € 7,7 mln.
Zoals de tabel laat zien, was de beginstand 2025 voor de omvang van de ARG € 9,1 miljoen. Voor 2025 is een uitname begroot van € 0,48 mln. op basis van de stand van de jaarrekening 2024. Op basis van de huidige ramingen zou een jaarrekening 2025 eindstand hoger zijn dan de bovengrens en misschien € 0,35 mln. kunnen worden afdragen uit de ARG naar de AR. Bij de werkelijke jaarrekening 2025 zal opnieuw worden gekeken naar het benodigd weerstandsvermogen en zal de werkelijke eindstand van de ARG bekend zijn. Op dit moment zal worden bepaald wat in mogelijke afdracht van de ARG wordt. Deze afdracht zal dan worden opgenomen in de voorjaarsnota 2026.Voor de jaren erna is het op basis van de huidige ramingen niet de verwachting dat er afdracht uit de ARG kan plaatsvinden.
Elk halfjaar worden de ramingen van de grondexploitaties en de risico inventarisatie voor bepaling van het weerstandsvermogen zoals gebruikelijk geactualiseerd. De hoogte van de mogelijke bijstortingen of afdrachten zullen jaarlijks bij de toekomstige jaarrekeningen bepaald worden op basis van de MPG cijfers van dat moment.